¿Cuánto se lleva Hacienda por la venta de una casa?

FUENTE: fotocasa.es

 

Si vas a vender tu casa, es normal preguntarse cuánto se queda Hacienda. Te contamos cuánto tienes que pagar y en qué casos podrías evitarlo.

Cuando nos preparamos para vender una casa cumplimos con ciertas obligaciones fiscales que hacen que Hacienda se lleve un porcentaje de la operación.

A nivel fiscal, existen dos impuestos principales a tener en cuenta: el IRPF, que se liquida en la declaración de la Renta, y la plusvalía municipal, que gestiona el ayuntamiento donde se ubica la propiedad.

Sabiendo esto, desde Fotocasa explicamos cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso y por qué motivos.

• ¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda?

• ¿Cuándo no hay que pagar IRPF por vender un piso? Exenciones

• ¿Y si hay pérdidas a la hora de vender una vivienda?

• Plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento

¿Qué impuestos se pagan por la venta de una vivienda?

Cuando vendemos una vivienda, no todo lo recibido es para el vendedor, una parte va a parar a las arcas públicas a través del IRPF que grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta.

IRPF: la ganancia patrimonial en la declaración de la Renta

La Agencia tributaria considera que si vendemos un piso por un precio superior al que lo compramos, obtenemos una ganancia patrimonial, y debemos tributar esa diferencia en nuestra declaración anual del IRPF.

¿Cómo se calcula esta ganancia?

Ganancia = Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos deducibles

Entre los gastos deducibles puedes incluir:

• Gastos de notaría y registro de la compra.

• Reformas acreditadas con facturas.

• Honorarios de inmobiliarias.

Tipos impositivos vigentes en 2025

Si después de realizar la anterior operación, hay una ganancia patrimonial, debemos tributar en IRPF. El porcentaje se aplica en función de la cuantía de la ganancia. Entonces, ¿cuánto se lleva Hacienda de  la venta de una casa?

• 19% para los primeros 6.000 euros de ganancia.

• 21% entre 6.000 euros y 50.000 euros.

• 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros.

• 27% a partir de 200.000 euros.

• 28% sobre más de 300.000 euros de ganancia.

Fuente: Agencia Tributaria

¿Cuándo no hay que pagar IRPF por vender un piso? Exenciones

Aunque la venta de una vivienda puede generar una ganancia sujeta al IRPF, no siempre hay que tributar por ella. Existen varias situaciones en las que Hacienda permite quedar exento de pagar este impuesto.

Reinversión en vivienda habitual

Si vendemos nuestra vivienda habitual y reinvertimos total o parcialmente el importe en la compra (o construcción) de otra vivienda habitual, podemos evitarnos el tener que pagar el IRPF por la ganancia obtenida.

Requisitos:

• Debemos reinvertir el dinero en un plazo máximo de dos años, antes o después de la venta.

Si la compra se realiza antes de la venta o si vendes un piso con hipoteca y vamos a comprar otro, lo habitual es financiar la compra mediante una hipoteca, que deberá cancelarse con el importe obtenido al vender la vivienda antigua, siempre dentro del plazo de dos años establecido por Hacienda.

• La nueva vivienda también debe convertirse en nuestra residencia habitual.

Ten en cuenta que si solo reinvertimos parte del dinero, la exención será proporcional.

Mayores de 65 años

Los mayores de 65 están exentos de exenta de IRPF al vender la vivienda, sin necesidad de reinvertir el dinero.

Además, acorde a la normativa del Art. 38.3 y disposición adicional novena Ley IRPF; art. 42 Reglamento IRP, si vendemos cualquier otro inmueble, que no sea nuestra vivienda habitual, y destinamos el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada (contratar un seguro que nos pague una cantidad fija cada mes de por vida), también podemos quedar exentos hasta un máximo de 240.000 euros.

Si reinvertimos más de 240.000 euros, se aplicará una regla proporcional.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamen­te queda exenta de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Dación en pago o ejecuciones hipotecarias

Si entregamos nuestra vivienda habitual al banco para saldar una hipoteca (lo que se conoce como dación en pago) o nos vemos afectados por una ejecución hipotecaria, no tendremos que tributar por la ganancia en el IRPF, aunque la haya.

Esta medida se aplica como una forma de protección para familias en situaciones económicas vulnerables.

¿Y si hay pérdidas a la hora de vender una vivienda?

Si al vender el piso perdemos dinero respecto a lo que pagamos por él, ¿cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso en estos casos?

En este caso, no solo no se paga IRPF, sino que la pérdida puede compensarse con futuras ganancias.

Por ejemplo, si vendes una casa con pérdidas este año y en los próximos años obtienes beneficios al vender otro inmueble o acciones, podrás restar esa pérdida y así pagar menos impuestos (dentro de los límites y condiciones que establece Hacienda).

Plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento

El segundo impuesto relevante es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda y grava el aumento del valor del suelo urbano desde que compraste el piso hasta su venta.

Desde finales de 2021, el cálculo cambió y ahora se puede elegir entre dos métodos, el que resulte más favorable:

• Sistema objetivo: basándose en el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

• Sistema real: según beneficio real de la operación (precio de compra y venta).

¿La plusvalía municipal se paga siempre?

No. Si no ha habido aumento en el valor del suelo (por ejemplo, si vendes por el mismo precio o menos), puedes quedar exento de pagar la plusvalía, aunque deberás justificarlo adecuadamente con escrituras y documentos.

Lo que Hacienda se lleva por la venta de una casa siempre va a depender de la ganancia obtenida. Aunque hay exenciones que pueden minimizar el importe del pago de impuestos, es importante recordar que al obtener una ganancia la debemos reflejar en nuestra declaración de la renta.

 

 

FUENTE: fotocasa.es