El caso de la vivienda en Córdoba capital: hay más oferta que demanda actualmente

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El caso de la vivienda en Córdoba capital: hay más oferta que demanda actualmente

Las promotoras viven una situación atípica en Córdoba: la oferta de vivienda es superior a la demanda que existe en la ciudad andaluza. Es decir, el número de casas proyectadas es más alto que la masa crítica que puede absorber estas unidades hoy en día. En CBRE cuantifican hasta 80 promociones libres en la provincia y en idealista se registran 42 de obra nueva en la ciudad (más de la mitad de toda la región), mientras que el último censo revela que la ciudad cuenta con 325.708 habitantes. Los expertos consultados por idealista/news aseguran que esta situación se debe a una cuestionable previsión y una alta concentración de licitaciones de obra por parte del Ayuntamiento.

Las luces de alarmas se han encendido en el sur de España. En concreto, en Córdoba. Aunque es un aviso que los profesionales del ladrillo insisten en separar del resto de la actividad del ladrillo del país. En esta provincia andaluza existe una sobreoferta en el sector residencial, según reconocen varias consultoras y algunas promotoras, aunque también aseguran que tarde o temprano el mercado lo absorberá. Es decir, el ritmo de ventas se está ralentizando, pero sigue habiendo operaciones. 

El problema que se vive en esta zona es un mal que afecta tanto a las grandes promotoras como a las locales. Habitat, Solvia, Neinor, Kronos o Metrovacesa son algunas de las compañías que cuentan con presencia en Córdoba. La primera de ellas sí ha querido explicar la visión que tiene de este mercado a idealista/news.

“Córdoba tenía un déficit de vivienda nueva que en los últimos años se ha ido paliando con el inicio de nuevos proyectos y promociones. La demanda en la ciudad continua con una buena evolución, aunque más moderada que en los ejercicios anteriores. Esto es debido, por un lado, a la venta de algunas de estas promociones, que han reducido, en parte, la alta demanda que existía en la ciudad y por otro, en la situación de incertidumbre económica en España, la venta de vivienda nueva en Córdoba continúa experimentando un crecimiento positivo, aunque, como ha ocurrido con el conjunto de nuestro país, más moderados que los registrados en años anteriores”, afirman desde Habitat.

De todos modos, el ritmo de venta depende del momento y del lugar donde se asientan las promociones. En este sentido, los promotores que desembarcaron primero son los que cuentan con una mayor ventaja. Este puede ser el caso de Neinor que según ha podido saber este medio no cuenta con problemas en dar salida a su stock en la capital andaluza. Sin embargo, hay algunas compañías que sí han experimentado una ralentización en sus ventas. En este punto, es el Ayuntamiento el que juega un papel determinante. “Se han producido un gran número de licitaciones de obra concentradas en un espacio de tiempo muy reducido”, explica una fuente contrastada del sector.

El problema que existe en Córdoba también lo han detectado algunas consultoras, aunque no pierden la oportunidad de recalcar que se trata de un caso excepcional. “Es cierto que existe una sobreoferta con respecto a la masa crítica que pueda absorber el número de viviendas proyectadas en Córdoba”, afirma Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. “Pero esto no tiene nada que ver con el resto del panorama nacional donde la demanda es muy solvente y puede hacer frente a la oferta”, puntualiza Población.

Esta situación recuerda a la vivida en tiempos del boom inmobiliario, cuando hubo un gran número de promociones -repartidas por toda España- que quedaron abandonadas en su fase de construcción, pero la realidad es bien distinta. “No se va a producir esta situación, porque las promociones en ejecución cuentan ya con una financiación asociada que impide que las viviendas queden inacabadas. El problema puede ser de comercialización o de venta, que se resolverá con una ralentización de los plazos de venta, pero nunca de construcción”, asevera Población.

La visión del mercado cordobés también la comparten en JLL. “Destaca un exceso de oferta y un cierto reparo por parte de promotores e inversores a la hora de adquirir suelo allí”, explica Luis Sainz Pardo, delegado de Andalucía de JLL Capital Markets. Aunque, la consultora sí realiza diferencias entre puntos cardinales: “La principal zona de crecimiento para obra nueva en Córdoba es la del oeste (Planes parciales PP-O7, etc.), donde la vivienda está entre 1.750 y 2.000 euros el m2”.

Precisamente en este terreno es donde se asienta la promoción de Kronos. “La mayor parte de este suelo, y por tanto de la oferta de obra nueva, se encuentra localizada en los sectores del oeste de Córdoba. Sin embargo, nuestro sector es el único con cierto volumen que se encuentra localizado a una distancia razonable a pie del centro de la ciudad”, afirma Manuel Holgado, socio de Kronos. “Estamos más que satisfechos con la comercialización de nuestra promoción, de hecho, vamos a lanzar a comercializar la fase 2 en breve, simultáneamente al inicio de obra de la fase 1, que estimamos será antes de final de año”, señala el representante de la promotora.

JLL explica que la actividad promotora en Córdoba es muy alta, debido a una abundancia de suelo finalista que tras la crisis fue vendida por las cajas de ahorro a fondos de inversión con promotoras propias. Una situación que no ha alterado los precios de las viviendas.

“Probablemente se deba a que se conjugan un mercado muy fuerte o muy líquido, con una situación urbanística favorable en relación al stock de suelo finalista. Algo que ha propiciado que la actividad inmobiliaria no haya empujado los precios al alza como ha ocurrido en otras capitales con una actividad promotora tan evidente”, afirma Saínz Pardo.

 Córdoba aún sigue con precios por debajo del boom

La ciudad andaluza se encuentra actualmente en unos precios de vivienda a la venta de 1.430 euros/m2 a cierre del tercer trimestre, lo que supone un incremento del 3,5% interanual, pero aún un 30,6% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.

Córdoba prácticamente acaba de salir de los precios en mínimos, después de acumular caídas entre 2008 y 2018, con apenas un leve incremento en 2011 del 0,2%. En 2018, los números volvieron al verde para quedarse en 1.382 euros/m2 tras subir un 3,6% interanual, y recuperarse de un mínimo de 1.333 euros/m2.

Valdemoro puede seguir los pasos de Córdoba

A pesar de que todos los implicados insisten en señalar a Córdoba como una excepción dentro del sector inmobiliario en España, sí es cierto que existen algunas otras ciudades que pueden correr su misma suerte. En este horizonte aparece Valdemoro (Madrid) como una de las posibles localidades en la que también se produzca un exceso de oferta, según señalan fuentes conocedoras de la situación de la localidad madrileña, donde se localizan hasta un total de 30 promociones de obra nueva, mientras que su población es de 74.745 habitantes.

Fuente: Idealista

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